Tussen 2013 en 2022 verdubbelde de waarde van een gemiddelde koopwoning van € 224.000 naar € 463.000. De actuele gemiddelde huizenprijs ligt met € 434.000 weliswaar weer bijna € 30.000 lager, maar is nog altijd ruim vijf keer zo hoog als die van een woning in het begin van de jaren negentig. Dat becijferde technologiebedrijf Calcasa.
De prijsdaling in het afgelopen jaar (6%) benadrukt een verschuiving in de dynamiek van de Nederlandse woningmarkt, die in de afgelopen dertig jaar bijna voortdurend werd gekenmerkt door prijsstijgingen. Calcasa dook in het verleden en zet de oorzaken van die prijsstijgingen op een rij.
Demografische ontwikkelingen: bevolkingsgroei, toename van het aantal huishoudens, migratie en een stijgend aantal alleenstaanden hebben de vraag naar huisvesting aanzienlijk vergroot.
Economische omstandigheden: dalende/lage rentetarieven gedurende een groot deel van deze periode hebben geld goedkoper gemaakt. Daarnaast zijn stijgende inkomens van invloed geweest op de koopkracht, en hebben dus de vraag vergroot.
Uitdagingen in de bouwsector: strikte bouwvoorschriften, gebrek aan geschikte locaties en langdurige vergunningsprocessen zijn al jarenlang obstakels voor de ontwikkeling van nieuwe woningen en leiden tot te weinig aanbod.
Fiscale maatregelen: de hypotheekrenteaftrek, hoewel in de loop der jaren aangepast, heeft lange tijd het bezit van een woning financieel aantrekkelijk gemaakt. Maar veranderingen in belastingregimes en de introductie van maatregelen om overmatige schuldenlast tegen te gaan, hebben ook schommelingen veroorzaakt in de interesse voor, en de financiering van vastgoed.
Financiële crisis
Mede door deze ontwikkelingen bevinden we ons op dit moment pas voor de tweede keer in dertig jaar in een periode van prijsdalingen. De eerste periode vond plaats tussen 2008 en 2013, tijdens de financiële crisis. Die leidde destijds tot een tijdelijke afname van de vraag en een gemiddelde daling van de huizenprijzen met bijna 20%.
De huidige prijsdalingen zitten voorlopig nog niet op datzelfde niveau. Na een behoorlijk stevige kwartaal-op-kwartaal prijsdaling van 3,5% in het vierde kwartaal van vorig jaar, is deze inmiddels aan het afvlakken. In het eerste kwartaal van 2023 bedroeg de daling nog 1,8% en het tweede kwartaal was die 1,1%. Halverwege 2023 is de waarde nog zo’n 5,6% lager vergeleken met een jaar eerder.
Hiermee ligt de huidige gemiddelde prijs van een koopwoning weer op het niveau van eind 2021 en nog altijd 93% hoger vergeleken met het moment waarop de prijsstijgingen begonnen, in het derde kwartaal van 2013.
Regionale verschillen in de afgelopen 30 jaar
Calcasa ontdekte aanzienlijke regionale verschillen in prijsfluctuaties. Zo is de waarde van een gemiddelde koopwoning in de provincie Noord-Holland op dit moment meer dan 6 keer zo hoog als in 1993; daarmee is deze provincie de sterkste stijger geweest. In Utrecht zijn de woningwaardes op dit moment meer dan 5,6 keer zo hoog als in 1993. Daarna volgen Zuid-Holland, Noord-Brabant en Overijssel. Drenthe (4,6) en Limburg (4,2) hebben juist de relatief kleinste prijsstijging ondergaan.
Gemiddelde woningprijs per provincie in het eerste kwartaal 1993 en het tweede kwartaal 2023 en het waardeverschil tussen de twee kwartalen. © Calcasa
De grote prijsgroei in Noord-Holland wordt met name gedreven door die van Amsterdam. De prijzen in de hoofdstad liggen op dit moment meer dan 7 keer zo hoog als in 1993. Naast Amsterdam hebben ook Haarlem, Bloemendaal en Heemstede een prijsontwikkeling van meer dan 6,5 keer de woningwaarde van 1993 doorlopen.
De laagste prijsontwikkeling heeft plaatsgevonden in de gemeente Simpelveld. Maar ook daar is de woningwaarde op dit moment nog altijd 4 keer zo hoog is als in 1993. De gemeenten Eijsden-Margraten, Voerendaal, Landgraaf, Stein, Beekdaelen en Kerkrade laten vergelijkbare cijfers zien.
Buurten
Van de 300 buurten met de grootste prijsstijgingen liggen er 251 in Amsterdam. Bijlmermuseum Noord staat bovenaan deze lijst (waarde op dit moment bijna 8 keer zo hoog is als in 1993). Daarna volgen Gaasperdam Zuid en Baanakkerspark Noord. De buurt met de relatief kleinste prijsontwikkeling is Gracht in Kerkrade (prijsgroei met een factor 4 t.o.v. 1993).
Ontwikkelingen tweede kwartaal 2023
Terug naar het heden. Van alle provincies daalde de gemiddelde woningprijs op jaarbasis het hardst in de provincie Utrecht, met 9,0%. In Amsterdam kelderden de woningprijzen met 8,4%. In Rotterdam en Den Haag was de prijsafname respectievelijk -5,4% en -8,4%. De kleinste waardedaling vond plaats in de provincies Overijssel (-2,4%) en Limburg (-2,3%) ten opzichte van vorig jaar.
Ook de betaalbaarheid van woningen neemt af: gemiddeld wordt nu 24,0% van het netto maandinkomen uitgegeven aan netto woonlasten. Een jaar geleden was dit nog 15,2%.
Grootste waardedaling bij appartementen
Woningen in de prijsklasse boven de € 500.000 daalden het hardst in waarde: met -6,3% op jaarbasis; gevolgd door de prijsklasse minder dan € 150.000 met -6,2%. In de prijsklassen € 150.000 tot € 250.000 en € 250.000 tot € 350.000 nam de prijs van koopwoningen het afgelopen jaar met -5,0% af.
De gemiddelde waarde van appartementen is met -7,6% het sterkst verminderd in het afgelopen jaar. Appartementen met een bouwjaar tot 1944 zijn met een prijsontwikkeling van -9,8% het sterkst in waarde gedaald. (Half-) vrijstaande woningen met een bouwjaar na 2000 zakten het minst in waarde met -2,9% op jaarbasis.
Aantal woningverkopen
Het aantal woningverkopen op jaarbasis komt dit kwartaal uit op 225.000. Dit is een verandering van -7,3% ten opzichte van hetzelfde kwartaal een jaar geleden. En na een piek van 310.000 woningverkopen in het eerste kwartaal van 2021, is dit het negende kwartaal op rij met een daling van het aantal verkopen.
Vooruitzichten derde kwartaal 2023
Calcasa verwacht voor het lopende kwartaal (kwartaal-op-kwartaal berekend) een lichte stijging van de prijzen +1,4% voor alle woningen. De prijsontwikkeling jaar-op-jaar beschouwd (2023K3 t.o.v. 2022K3) bedraagt naar verwachting -5,1% voor alle woningen, -5,0% voor alle eengezinswoningen, en -5,3% voor alle meergezinswoningen.
Per landsdeel zijn de verwachtingen jaar-op-jaar: West-Nederland: -6,5%, Noord-Nederland: -4,0%, Oost-Nederland: -3,7% en Zuid-Nederland: -2,4%.
Hypotheekshop: prijsdaling tot stilstand gekomen
Ook de Hypotheekshop constateert op basis van cijfers van HDN dat de daling van de huizenprijzen na een jaar tot stilstand lijkt te zijn gekomen. Voor de tweede maand op rij (juli en augustus) stabiliseren de verkoopprijzen van woningen in vergelijking met dezelfde maand in 2022. Blijkbaar biedt de krapte op de woningmarkt en het vertrouwen van consumenten inmiddels voldoende tegenwicht aan de gestegen hypotheekrente en inflatie.
Andere factoren die hierin een rol spelen zijn de loonsverhogingen, de verhoogde NHG-grens, overheidsmaatregelen gericht op verhuurders, gedaalde energieprijzen en de meeneemhypotheken voor doorstromers. Ook cijfers van het CBS wezen hier al op.
Het aantal hypotheekaanvragen in vakantiemaand augustus in verband met aankoop van een woning (starters, doorstromers) en verhogingen (verbouwing, verduurzaming, ander bestedingsdoel) is vergelijkbaar met dat van voorgaande jaren. Dat blijkt uit de cijfers van Ingage Franchise, het bedrijf achter de hypotheekadviesketens De Hypotheekshop, Huis & Hypotheek en Hypokeur.
Opvallend is een toename de laatste maanden van hypotheekaanvragen vanwege de aankoop van een nieuwbouwwoning. Daarnaast zien we zoals elk jaar in de vakantieperiode een stijging van het aantal hypotheekaanvragen in verband met echtscheiding.
Meeneemhypotheek steeds belangrijker
De stijging van de hypotheekrente in de eerste helft van vorig jaar – en het gedaalde consumentenvertrouwen in die periode – heeft grote invloed gehad op het bedrag dat huizenkopers konden of wilden lenen. Inmiddels stijgt de gemiddelde hypotheek per type aanvrager al weer bijna een jaar en komen de bedragen weer enigszins in de buurt van die van het eerste kwartaal 2022. Althans, voor starters en voor doorstromers die hun huidige, lage hypotheekrente kunnen meeverhuizen naar hun volgende woning.
Voor doorstromers waarbij dit niet haalbaar is – en die dus voor de volledige nieuwe hypotheek te maken krijgen met de actuele hypotheekrente – blijft de leencapaciteit nog wel flink achter bij die van begin vorig jaar. In combinatie met de stijgende huizenprijzen dit jaar en de gestegen variabele hypotheekrente, kan het sluiten van een financiering daarmee complexer worden.
Bron: Vastgoed Actueel, september 2023
Comments