Familiehypotheek komt meer voor dan gedacht.

Eén op de zes huishoudens met een hypotheek maakt gebruik van een zogeheten familiehypotheek. Zo kunnen ze meer geld lenen dan ze via een bank of verzekeraar krijgen. Het zijn vaak jongeren en meer vermogenden die kiezen voor deze constructie, die de woningprijzen kan opdrijven.

Dat blijkt uit onderzoek van economen aangesloten bij De Nederlandsche Bank. In 2020 maakten in Nederland € 645.000 huishoudens gebruik van zo’n privé- of familiehypotheek. In de meeste gevallen gaat dat in combinatie met een hypotheek bij een financiële instelling. Bij bijna de helft van de familiehypotheken gaat het om minder dan 20% van de totale hypotheeksom, de rest wordt bij een commerciële partij geleend.

 10% van de totale hypotheekschuld

De totale waarde van familiehypotheken is € 70 miljard euro, ongeveer 10% van de totale hypotheekschuld in Nederland. In 2020 nam de omvang van de familiehypotheekschuld netto toe met € 1,2 miljard euro. Ter vergelijking: in hetzelfde jaar werd voor ‘slechts’ ongeveer € 700 miljoen aan zogenoemde ‘jubeltonnen’ geschonken.

Hypotheekrenteaftrek

Voor de hypotheekrenteaftrek van een familiehypotheek gelden dezelfde regels als bij commerciële hypotheken. Alleen als de rente marktconform is, mag die worden afgetrokken van het belastbaar inkomen. Bij een veel lagere rente kan de Belastingdienst de hypotheek als schenking aanmerken, en moet er schenkbelasting worden betaald. Ook een hogere rente kan door de Belastingdienst als niet-marktconform worden aangemerkt.

Jong en vermogend

Huishoudens met familiehypotheken zijn met een gemiddelde leeftijd van 42,6 jaar iets jonger dan de gemiddelde hypotheeknemer (46,3 jaar). Dit leeftijdsverschil kan erop wijzen dat huishoudens met behulp van een familiehypotheek eerder de woningmarkt kunnen betreden, of dat familiehypotheken recent in populariteit zijn toegenomen. Verder valt op dat huishoudens met familiehypotheken gemiddeld vermogender zijn, en ook ouders hebben met meer vermogen.

Financieringsruimte uitbreiden

Opvallend is dat volgens de schattingen bijna een vijfde van de huishoudens met familiehypotheken maandelijks een groter deel van het inkomen aan de woning uitgeeft dan is toegestaan volgens de Nibudnormen. De financieringslast is met 31,4% hoger dan die van huishoudens met een bancaire hypotheek (25,5%). Door deze relatief hoge woonlasten zit zo’n 18% van de huishoudens met een familiehypotheek boven de Nibudnorm. Dit is twee keer zo veel als de groep met alleen bancaire hypotheken.

Duurdere woning

Huishoudens met familiehypotheken hebben ook hogere woningschulden. Ze hebben gemiddeld bijna € 100.000 meer hypotheek dan huishoudens met een puur bancaire hypo­theek. Ook heeft deze groep een duurdere woning, met een gemiddelde WOZ-waarde van € 376.000 ten opzichte van € 326.000 voor huishoudens met een bancaire hypotheek. Dit betekent ook dat hun loan-to-value (de verhouding tussen de hoogte van de lening en de waarde van de woning) gemiddeld hoger is, met zo’n 15 procentpunt.

Opdrijvend effect

Familiehypotheken bieden voordelen voor gebruikers. Zij maken meer kans op het bemachtigen van een woning, bijvoorbeeld door meer te kunnen bieden. Hoewel de gemiddelde hypotheekgrootte beperkt is, kan dit een opdrijvend effect hebben op de woningprijzen. Om een prijsopdrijvend effect te voorkomen, zouden hypotheekverstrekkers beter moeten toetsen of er sprake is van overige (familie-)leningen, adviseert DNB.

Huishoudens die boven de Nibudnormen lenen, ontvangen ook meer hypotheekrenteaftrek. Deze extra belastingkorting is ondoelmatig en onbedoeld en komt voornamelijk terecht bij vermogende huishoudens. Door betere toetsing worden deze onbedoelde belastingvoordelen ook kleiner.

Fiscaal gedreven gebruik lijkt beperkt

De vraag is of huishoudens door strategisch gebruik van de rente op familiehypotheken een fiscaal voordeel proberen te behalen. Daarvoor is onderzocht of de rente op de familiehypotheek afwijkt van de marktconforme rente. Ouders die hypotheken aan kinderen verstrekken, kunnen er namelijk voor kiezen om de rentekosten jaarlijks belastingvrij terug te schenken. Dat kan tot een maximum van € 6.035 euro. De effectief betaalde rente valt dan lager uit, terwijl er wel fiscaal voordeel wordt behaald met de vastgelegde (hogere) hypotheekrente via de hypotheekrenteaftrek.

Deze leen- en schenkconstructie werd in een adviesrapport van de overheid (IBO Vermogensverdeling) over de Nederlandse vermogensverdeling bestempeld als een opmerkelijke belastingconstructie die in de praktijk vaak voorkomt.

Rentes bij familiehypotheken wijken niet veel af van de afgesloten hypotheekrentes van financiële instellingen.

Rentes wijken niet veel af

Uit de data van DNB blijkt dat de afgesproken rentes bij familiehypotheken niet veel afwijken van de afgesloten hypotheekrentes van financiële instellingen. De gemiddelde rente van een hypotheek met een familiedeel is 3% in 2020. Dit is iets lager dan de gemiddelde rente van volledig bancaire hypotheken van 3,3%.

Ook als gekeken wordt naar de spreiding van hypotheekrentes zijn geen hele grote verschillen te zien, hoewel rentes tussen de 0 en 1,5% bij familiehypotheken vaker voorkomen dan bij bancaire hypotheken.

Bron: Vastgoedactueel, december 2023